Права и процедуры

Права и процедуры приобретения и аренды недвижимости
Израиль поощряет иностранные инвестиции в экономику и недвижимость страны.
Иностранцы (физические и юридические лица) могут приобретать в собственность недвижимость и земельные участки. В редких случаях требуется формальное разрешение госинстанций.
Любое физическое лицо также имеет право учредить компанию при условии, что цели компании не противоречат закону, общественной морали или не противоречат установленным общественным нормам. Правительство Израиля осуществляет шаги, направленные на улучшение инвестиционной атмосферы в стране и создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвесторов.
Процедура покупки
Главный вопрос при покупке недвижимости – где, как и на чье имя она зарегистрирована. В первую очередь необходимо проверить документы о регистрации недвижимости, из которых видно, имеются ли на этой квартире какие-либо обременения в виде ранее взятых машкант (невыплаченных ссуд на покупку квартиры), залогов, арестов, долгов, ордеров на снос и других ограничений, и действительно ли квартира принадлежит тем лицам, которые ее продают. Подробнее об этом в дополнительной статье «Проверка информации перед заключением сделки». Во избежание неприятностей стоит обратиться к адвокату.
В зависимости от места регистрации объекта покупки процедура переоформления прав на покупателя проходит по-разному, поскольку правовой режим организаций, проводящих регистрацию, может не совпадать.
Законом не предусмотрено подписание никаких иных документов, кроме самого договора.
Но на практике получило распространение подписание предварительных соглашений, именуемых «зихрон дварим». Зихрон дварим представляет собой предварительный контракт на куплю-продажу квартиры или другого вида недвижимости. Чтобы он имел полную юридическую силу, в нем должны присутствовать следующие данные: имена сторон, стоимость квартиры, ее описание, дата вселения и т. д. Договор покупки (называемый «обобщенный контракт»), который будет подписан после предварительного договора, отменяет этот предварительный договор.
После проверки права продающего на владение квартирой адвокаты начинают рассматривать возможности условий оплаты. Обычно, хотя и необязательно, сумма первого взноса составляет 10% от стоимости квартиры.
При заключении сделки покупатель платит деньги, фактически не получая ничего – ни физического владения недвижимостью, ни перерегистрации прав на его имя. После подписания договора (буквально в тот же день или, если договор был подписан вечером, на следующее утро) покупатель со всеми документами должен обратиться в Канцелярию записи недвижимости (Лишкат ришум мекаркеин). Там в специальной книге сделают запись – предупредительную заметку (эарат аз’ара). Эта предупредительная заметка лишит продавца права произвести с недвижимостью сделку, противоречащую предупредительной заметке. После основного платежа производится перерегистрация квартиры (в Бюро регистрации недвижимости – ТАБУ, либо там, где зарегистрирована квартира). Последний денежный взнос осуществляется только после получения (физического) ключа от квартиры. Принято, чтобы последний взнос оплачивался банковским чеком. Сумма последнего платежа (взноса) может колебаться в пределах 10–30% от стоимости квартиры.
Услуги посредника
Во многих риэлторских конторах в Израиле есть русскоговорящие сотрудники. Но все официальные документы оформляют на иврите. Поэтому вам понадобится достоверный перевод (во многих случаях – нотариально заверенный). Переводить и заверять документы придется за отдельную плату. Следует отметить, что фирма, работающая на рынке недвижимости, должна иметь государственную лицензию на риэлторскую деятельность.

Издержки по приобретению недвижимости
Иностранный гражданин, приобретающий квартиру или дом на израильском рынке, в обязательном порядке должен оплатить налог на покупку: если цена покупки составляет до $150 тыс., то налог равен 3,5% от суммы сделки, все, что выше, – 5%.
При покупке недвижимости среднее вознаграждение агентству составляет 2% (со стороны покупателя). Продавец также оплачивает услуги риэлторской конторы. Адвокату за проведение сделки полагается от 1%.
Продавец не платит налога на продажу недвижимости, если с момента покупки им квартиры прошло не менее четырех лет (в ином случае это расценивается как спекуляция, и тогда с продавца взимается налог, равный 50% с разницы).
Кредитование
Ипотека крайне популярна в Израиле. Граждане страны, желающие воспользоваться ею, должны предоставить банку справки о доходах за последние 3–5 месяцев, гаранты и некоторые другие документы. Ссуда не может превышать 95% стоимости объекта. Решение о предоставлении кредита иностранцам принимается банком на основании документов о доходах. До полной выплаты ссуды купленный объект формально является собственностью банка. Получение ипотечного кредита связано с расходами: это оплата делопроизводства в банке, извещения о закладе, нотариально заверенной доверенности, оценки стоимости квартиры, сделанной оценщиком (для квартир из вторых рук и для самостоятельного строительства), и гербового сбора. Сумма этих расходов обычно составляет около 2% от стоимости квартиры.
Средний процент на ипотечные ссуды, по данным Банка Израиля, составляет около 5%. Самый низкий процент получат те, кто берет кредит на срок от 5 до 12 лет. Некоторым категориям граждан полагаются льготные ипотечные ссуды от государства. Коммерческие банки в целях привлечения клиентов постоянно разрабатывают новые схемы выплаты ипотечных ссуд.
Аренда
Любые операции с израильской недвижимостью являются выгодным вложением капитала. Помимо того что цены на недвижимость растут, квартиру или дом можно выгодно сдать в аренду. Доказательством этого служит обширный рынок квартир, предлагаемых для сдачи – в любых городах и районах. Арендная плата, согласно данным экономического издания The Marker, в этом году может составить 7–8% от стоимости недвижимости, однако к крупным городам, таким как Тель-Авив или Иерусалим, это не относится – там ставка аренды не превышает 3–4% от цены квартиры или дома. Для того чтобы получать доход не только от сдачи недвижимости в аренду, но и от роста ее стоимости, имеет смысл покупать жилье либо в хороших районах, либо в тех местах, где цены упали до рекордно низкого уровня.